Земельные отношения

Комплекс услуг в сфере земельных отношений нередко связан с узакониванием (легализацией) самостроя и внесением изменений в ГПЗУ и ПЗЗ. Узаконить (легализовать) самострой, не урегулировав земельные отношения с городом (внести изменения в договор аренды земельного участка), невозможно.

Причины внесения изменений в договор аренды земельного участка

Необходимость внести изменения в договор возникает в следующих случаях:

• смена стороны в договоре аренды;
• изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
• изменение в части площади и (или)границ;
• изменение адреса;
• изменение расчета арендной платы;
• изменение цели предоставления земельного участка и т. д.

Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

С 1 августа 2015 г. Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) производит прием запросов на выдачу дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от юридических лиц, только в электронной форме через портал государственных услуг www.mos.ru. Физические лица имеют право подать документы через службы «Одного окна».

Заявителями могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности Москвы, или находящихся в столице земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Интересы заявителей могут представлять иные лица, уполномоченные заявителем в установленном порядке.

Документы, необходимые для внесения изменений в договор аренды земельного участка:

• Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя.
• Нотариально удостоверенные копии документов, устанавливающих права заявителя на земельный участок, а также на здания, сооружения (при наличии на земельном участке зданий, сооружений и при отсутствии сведений о правах на такие здания, сооружения в ЕГРН).
• Документы, подтверждающие переход прав по договору аренды земельного участка (если такие сведения отсутствуют в ЕГРН).
• Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации юридического лица до 01.09.2014 г.).
• Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо).
• Разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на внесение изменений в договор (при наличии залога).

Сроки выполнения работ

Весь комплекс работ по внесению изменений в договор аренды земельного участка (от момента подачи документов) выполняется в среднем за 1,5–3 месяца. Это в случае если нет спорных ситуаций и необходимости обращаться в суд.

Стоит помнить, что ДГИ может не только отказать в приеме документов, но и приостановить оказание услуги. Самым распространенным основанием для приостановления внесения изменений в договор аренды земельного участка являются:

1. Противоречивые или недостоверные сведения в заявлении.
2. Невнесение измененных сведений в ЕГРН.
3. Невнесение арендной платы за земельный участок.

Важно! Даже если у Вас есть право собственности на объект и планы БТИ в черных линиях, но нет и не было разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в данных ДГИ фигурируют (или могут фигурировать) другие цифры, то 100 раз подумайте, прежде чем самостоятельно подавать заявление на внесение изменений в договор аренды земельного участка.

ДГИ обязательно выявит все Ваши нарушения, т. к. во внутренней информационной базе ДГИ фигурирует старая площадь здания, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию нет, а в представленных вами документах видна новая (обычно большая) площадь объекта. Для ДГИ это самострой.

Наличие у ДГИ данных полагать, что объект обладает признаками самовольного строительства, является основанием:

• для включения объекта в Постановление Правительства Москвы № 819-ПП;
• передачи дела в суд с требованием о приведении объекта незаконного строительства в изначальное состояние или сносе объекта;
• расторжении договора аренды земельного участка.

При этом неважно, выполнено у вас самовольное строительство или незаконная реконструкция здания.

Подробнее об узаконивании (легализации) незаконного строительства (самостроя) смотрите здесь.

Уточнение границ земельного участка

Самым важным элементом земельного участка, позволяющим выделить его среди других объектов гражданских прав, являются его границы. Они определяются в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Несмотря на то, что у Вас на руках есть документы на землю, в том числе свидетельство о праве собственности, этого может быть недостаточно для гарантии «нерушимости» границ земельного участка.

Почему такое происходит? Ранее в законе отсутствовало требование о необходимости проведения межевых работ и установления границ земельных участков (с координатами) до предоставления их в собственность граждан и организаций. С 1 января 2018 г. без процедуры межевания (установления границы) провести любую сделку с земельным участком стало невозможным.

Что делать? Для этого необходимо выполнить уточнение границ земельного участка — комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. В результате уточнения можно увеличить территорию своего участка при наличии свободных прилегающих земель. Согласно статье 42.8 ФЗ №221, уменьшить участок нельзя более чем на 10 % от его площади, заявленной в ЕГРН.

Когда необходима процедура уточнения границ земельного участка?

1. Уточнение границ ранее учтенного участка (поставленного на кадастровый учет). Определение точных границ требуется для тех земельных участков, которые состоят на кадастровом учете. Им присвоен кадастровый номер, но при этом межевание не проводилось или имеются ошибки в кадастровых документах. Большинство таких участков появилось в результате приватизации, проводимой согласно Федеральному закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемой дачной амнистии.

Понять, что межевание не проводилось, можно, найдя свой земельный участок на публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не отображается, значит, процедура установления границ по нему не осуществлялась.

2. Участок без постановки на кадастровый учет. Если земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, то это нужно сделать в срочном порядке, так как стать полноправным собственником земли он сможет только после занесения его в Единый реестр (ЕГРН).

Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», с 1 января 2018 г. без постановки на учет в службу кадастра владелец участка не сможет распоряжаться им. Кроме того, если в течение 5 лет земельный участок не будет внесен в списки учтенных в ЕГРН, то муниципальное образование сможет в судебном порядке рассмотреть вопрос о переходе права собственности к другому лицу, например, муниципалитету, без фактического оповещения об этом владельца, так как участок будет иметь статус свободной земли.

Порядок работ при уточнении границ земельного участка

Процедура установления точных границ земельного участка обычно проходит в несколько этапов.

1. Подготовительные работы — сбор собственником участка необходимых документов.
2. Геодезические работы и получение межевого плана — определение координат поворотных точек, определение правильности уже имеющихся установленных межевых знаков или необходимости их переноса; согласование с владельцами смежных участков.
3. Проведение работ по изменению границ путем переноса уже имеющихся межевых знаков или установки новых для уточнения рельефа местности и формы участка (при наличии согласия всех владельцев).
4. Проведение публичных слушаний для согласования границ земельного участка (при несогласии правообладателей соседних участков).
5. Подача заявления об уточнении границ земельного участка в МФЦ или ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
6. Оформление документации, в которой указываются новые уточненные границы, и получение переоформленных документов в кадастровой службе.

На первый взгляд, процедура выглядит просто, но на практике могут быть сложности, такие как:

• невозможность найти собственников соседнего участка;
• если даже собственник соседнего участка известен, может возникнуть ситуация с нежеланием с его стороны подписывать акт — в данном случае требуется проведение публичных слушаний;
• если соседние земли принадлежат городу или иному муниципальному образованию, то с ними также необходимо все согласовывать, что на практике у человека, который с этим не сталкивался, может вызывать трудности, в том числе потерю времени;
• при попытке наложить новые данные на кадастровую карту обнаруживаются ошибки, которые необходимо исправлять или доказывать в суде.

Увеличение площади земельного участка при уточнении границ

Уточнение границ может проводиться с увеличением площади за счет объединения нескольких участков, в том числе присоединения свободной территории. Для этого необходимо:

1. Наличие свободных земель, прилегающих к данному наделу. Эти земли могут находиться в муниципальной или федеральной собственности, или быть неучтенными.
2. Согласие правообладателей присоединяемых земельных участков или обоснование необходимости присоединения (увеличения) земельного участка.
3. Присоединяемый земельный участок должен быть той же категории разрешенного использования.

Сроки выполнения работ

Весь комплекс работ по уточнению границ земельного участка выполняется в среднем за 1,5–4 месяца. Это в случае, если нет спорных ситуаций и нет необходимости обращаться в суд. При наличии каких-либо разногласий (в т. ч. между соседями) и необходимости судебного процесса сроки увеличиваются до 6–7 месяцев.