Комплексное развитие территории (КРТ)

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это программа по улучшению заброшенной или неэффективно используемой городской территории. Ее активно реализуют в Москве в рамках проекта «Индустриальные кварталы». Изначально благоустроить хотели бывшие заброшенные промзоны, но с апреля 2022 г. программу значительно расширили. Теперь она затрагивает практически любые земельные участки – те, на которых расположены офисные и торговые центры, складские зоны, гаражи, жилые дома и т.д.

Цели программы:

• интегрировать в городскую среду неэффективно используемые территории;
• увеличить количество рабочих мест;
• создать благоприятные условия проживания граждан.

Какие участки могут включить в зону КРТ?

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками решением суда.

Если земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости не соответствуют ни одному из перечисленных критериев, это не значит, что их не могут включить в границы КРТ. В зону КРТ могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками.

То есть, если на территории района выявят нецелевое или неэффективное использование хотя бы одного земельного участка, в зону КРТ могут включить весь район

Где проверить, включен или нет земельный участок в зону КРТ?

1. Проверить на портале ГИС ОГД (https://gisogd.mos.ru/)
2. Проверить на сайте Правительства Москвы (: https://www.mos.ru/dgi/documents/archive-i-proekty-reshenii-o-kompleksnom-razvitii-territorii-nezhiloi-zastroiki/) наличие проекта решения о КРТ

До принятия решения о КРТ в Москве правообладатель земельного участка не имеет никаких рисков. Он может осуществлять проводить межевание территории, строительство/реконструкцию объектов капитального строительства, оформлять права.

Как только решение о развитии территорий Москвы принято, на собственника накладывается обширный список ограничений:

• невозможно получить разрешение на строительство,
• запрещено менять ВРИ,
• невозможно увеличить ТЭПы и т.д.

Порядок реализации КРТ в Москве в нежилой застройке

ПО ИНИЦИАТИВЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

1. Подготовка проекта решения о КРТ. В проекте решения о КРТ указываются границы КРТ, предельный срок реализации КРТ, планируемые ВРИ земельных участков и объектов недвижимого имущества, предельные параметры застройки

2. Опубликование решения о КРТ и направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ. Опубликование проекта решения о КРТ на официальном сайте Правительства Москвы по адресу: https://www.mos.ru/dgi/documents/archive-i-proekty-reshenii-o-kompleksnom-razvitii-territorii-nezhiloi-zastroiki/. Направление всем правообладателям земельных участков и объектов недвижимого имущества предложения о заключении договора о КРТ

3. Ожидание согласия от правообладателей. 45 дней – срок ожидания от всех правообладателей согласия на заключение договора о КРТ и соглашения о разграничении обязанностей, заключенного между всеми правообладателями (если КРТ осуществляется двумя и более правообладателями)

4. Принятие решения о КРТ. Принятие Правительством Москвы решения о КРТ (не ранее 45 дней со дня получения правообладателями предложения о заключении договора о КРТ)

Возможные способы реализации КРТ:

• правообладателями (в случае получения согласия на заключение договора о КРТ от правообладателей);
• самостоятельно городом Москвой или юридическими лицами, созданными и определенными городом Москвой;
• инвесторами, определенными по результатам торгов.

5. Проведение торгов. Не позднее 30 дней до дня проведения торгов (конкурса или аукциона) на электронных площадках www.torgi.gov.ru и www.investmoscow.ru размещается извещение о проведении торгов, в котором указываются основные условия участия в торгах, сведения о лоте, ВРИ земельных участков и объектов недвижимого имущества, предельные параметры застройки.

6. Заключение договора о КРТ. Заключение договора о КРТ с победителем торгов.

7. Подготовка и утверждение документации по планировке территории. Победитель торгов за свой счет осуществляет подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. До утверждения документации по планировке территории проводятся публичные слушания (общественные обсуждения)

8. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы. Изменения в ПЗЗ города Москвы (при необходимости) вносятся не позднее 90 дней после утверждения документации по планировке территории. Подготовка проекта внесения изменений в ПЗЗ города Москвы возможна совместно с подготовкой такой документации

9. Реализация проекта КРТ. Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ

ПО ИНИЦИАТИВЕ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ

1. Инициатива правообладателей. Комплексное развитие территории в границах КРТ, установленных в ПЗЗ города Москвы, осуществляется всеми правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества в соответствии со ст. 70 Градостроительного кодекса РФ

2. Соглашение о КРТ (при необходимости). Заключение правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по КРТ (в случае если в границах КРТ два и более правообладателей)

3. Договор о КРТ. Заключение уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями земельных участков и объектов недвижимого имущества

4. Подготовка и утверждение документации по планировке территории. Правообладатели самостоятельно и за свой счет осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. До утверждения документации по планировке территории проводятся публичные слушания (общественные обсуждения)

5. Реализация проекта КРТ. Выполнение мероприятий в целях реализации утвержденной документации по планировке территории в соответствии с условиями договора о КРТ

Чем и как рискует правообладатель в процедуре КРТ?

Изъятие объектов недвижимости в комплексном развитии территории в Москве

Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством.

Конечно, взамен правообладатели получат компенсацию за изъятые объекты недвижимости. Размер выплаты компенсации за изъятие должен быть определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену. При этом компенсация практически всегда ниже рыночной стоимости изъятого объекта недвижимости.

Также с арендатором могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по решению суда.

Наделение правообладателя земельного участка «жесткими» обязанностями (ограничениями) при реализации КРТ

Участие в программе КРТ требует серьезных материальных вложений.

Например, в числе основных обязанностей в договор о комплексном развитии территории включаются:

• подготовка документации по планировке территории комплексного развития;
• осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории,
• соблюдение очередности (этапности) осуществления мероприятий по комплексному развитию такой территории в отношении двух и более несмежных территорий или их частей в случае заключения договора в отношении таких несмежных территорий или их частей;
• способы и размер обеспечения исполнения обязательств по договору КРТ (предоставление банковской гарантии).
• заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки;
• обязательства безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи;
• перечень видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора и т.д.

Можно ли выйти из КРТ?

«Выйти» из зоны КРТ можно, но все всегда индивидуально и зависит от:

1. месторасположения Вашего земельного участка в зоне КРТ;
2. стадии принятия городом решения относительно данной территории;
3. наличия или отсутствия на земельном участке «красных линий» УДС и т.д.

Также важно понимать, что «выйти» из КРТ Вы сможете только с развитием территории, т.е. если у Вас, например, земельный участок с существующими строениями (гаражи, производственные и складские здания), Вы должны предоставить городу концепцию развития данной территории, чтобы городу было выгодно, что Вы будете развивать и преобразовывать существующую территорию, улучшая тем самым облик города.